考點三：投資性房地產的轉換和處置

　　一、投資性房地產轉換的會計處理

　　（一）轉換日的確定

　　1.投資性房地產開始自用，轉換日為房地產達到自用狀態，企業開始將房地產用于生產商品、提供勞務或者經營管理的日期。

　　2.作為存貨的房地產改為出租，或者自用建筑物或土地使用權停止自用改為出租，轉換日應當為租賃期開始日。

　　3.自用土地使用權停止自用，改用于資本增值，轉換日為自用土地使用權停止自用后確定用于資本增值的日期。

　　（二）成本模式下的轉換：對應結轉，不確認損益；涉及存貨的，不確認減值準備。

　　1.非投資性房地產轉換為投資性房地產：

　　（1）作為存貨的房地產轉換為投資性房地產

　　借：投資性房地產（存貨在轉換日的賬面價值）

　　　　存貨跌價準備（已計提的跌價準備）

　　　　貸：開發產品（賬面余額）

　　注意1：房地產公司用“開發產品”科目；

　　注意2：流動資產與非流動資產之間的準備通常不能對應結轉。

　　（2）自用房地產轉換為投資性房地產

　　借：投資性房地產

　　　　累計折舊或累計攤銷

　　　　固定資產減值準備或無形資產減值準備

　　　　貸：固定資產或無形資產

　　　　　　投資性房地產累計折舊（攤銷）

　　　　　　投資性房地產減值準備

　　2.投資性房地產轉換為非投資性房地產：

　　（1）投資性房地產轉換為存貨

　　借：開發產品（原投資性房地產的賬面價值）

　　　　投資性房地產累計折舊

　　　　投資性房地產減值準備

　　　　貸：投資性房地產

　　（2）投資性房地產轉換為自用房產

　　將投資性房地產在轉換日的賬面余額、累計折舊、減值準備等分別轉入“固定資產”、“累計折舊”、“固定資產減值準備”等科目。

　　借：固定資產

　　　　投資性房地產累計折舊

　　　　投資性房地產減值準備

　　　　貸：投資性房地產

　　　　　　累計折舊

　　　　　　固定資產減值準備
　（三）公允價值模式下的轉換：

　　1.投資性房地產轉換為非投資性房地產

　　應當以其轉換當日的公允價值作為自用房地產或存貨的賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益（公允價值變動損益）。

　　借：固定資產或開發產品（公允價值）

　　　　貸：投資性房地產――成本

　　　　　　投資性房地產――公允價值變動（或借記）

　　　　　　公允價值變動損益（或借記）

　　2.非投資性房地產轉換為投資性房地產

　　投資性房地產，按照轉換當日的公允價值計價。

　　（1）轉換當日的公允價值小于原賬面價值的，其差額計入當期損益（公允價值變動損益）；

　　借：投資性房地產―成本（公允價值）

　　　　累計折舊

　　　　固定資產減值準備或存貨跌價準備

　　　　公允價值變動損益

　　　　貸：固定資產或開發產品

　　（2）轉換當日的公允價值大于原賬面價值的，其差額計入所有者權益（資本公積——其他資本公積）

　　借：投資性房地產―成本（公允價值）

　　　　累計折舊

　　　　固定資產減值準備或存貨跌價準備

　　　　貸：固定資產或開發產品

　　　　　　資本公積——其他資本公積

　　[處置投資性房地產時，將“資本公積——其他資本公積”轉入處置當期損益（其他業務成本）]。

　　二、投資性房地產處置的處理

　　（一）采用成本模式計量的投資性房地產的處置

　　出售或轉讓的：

　　①借：銀行存款（實際收到的金額）

　　　　　貸：其他業務收入

　　②借：其他業務成本

　　　　　投資性房地產累計折舊（攤銷）

　　　　　投資性房地產減值準備

　　　　　貸：投資性房地產

　　（二）采用公允價值模式計量的投資性房地產的處置

　　出售或轉讓的：

　　①借：銀行存款（實際收到的金額）

　　　　　貸：其他業務收入

　　②借：其他業務成本

　　　　　貸：投資性房地產―成本

　　（或借記）投資性房地產―公允價值變動

　　③借：公允價值變動損益

　　　　　貸：其他業務成本（或相反分錄）

　　④若存在原轉換日計入資本公積的金額，則：

　　借：資本公積――其他資本公積

　　　　　貸：其他業務成本

　　【例題1·單選題】某企業的投資性房地產采用成本計量模式。2010年1月1日，該企業將一項投資性房地產轉換為固定資產。該投資性房地產的賬面余額為100萬元，已提折舊20萬元，已經計提的減值準備為10萬元。該投資性房地產的公允價值為75萬元。轉換日固定資產的入賬價值為（　）萬元。

　　A.100 　　B.80 　　C.70 　　D.75

　　『正確答案』A

　　『答案解析』成本模式下投資性房地產轉換為固定資產，科目是對應結轉的，“固定資產”科目反映的就是投資性房地產的賬面余額。所以本題選擇A
【例題2·單選題】某企業的投資性房地產采用公允價值計量模式。2010年1月1日，該企業將一項固定資產轉換為投資性房地產。該固定資產的賬面余額為100萬元，已提折舊20萬元，已經計提的減值準備為10萬元。該投資性房地產的公允價值為75萬元。轉換日投資性房地產的入賬價值為（　）萬元。

　　A.100 　　B.80 　　C.70　　 D.75

　　『正確答案』D

　　『答案解析』自用房地產轉換為以公允價值模式計量的投資性房地產，投資性房地產應按照轉換日的公允價值入賬。所以本題選擇D。

　　【例題3·單選題】企業處置一項以公允價值模式計量的投資性房地產，實際收到的金額為100萬元，投資性房地產的賬面余額為80萬元。其中成本為70萬元，公允價值變動為10萬元。該項投資性房地產是由自用房地產轉換的，轉換日公允價值大于賬面價值的差額為10萬元。假設不考慮相關稅費，處置該項投資性房地產的凈收益為（　）萬元。