第二節(jié) 貸款流程

　　個人住房貸款業(yè)務操作包括貸款的受理和調查、審查和審批、簽約和發(fā)放以及貸后與檔案管理四個環(huán)節(jié)。

　　一、貸款的受理與調查

　　1.貸款的受理

　　(1)貸前咨詢

　　銀行通過現(xiàn)場咨詢、窗環(huán)球,網校口咨詢、電話銀行、網上銀行、業(yè)務咨詢宣傳手冊等渠道和方式，向擬申請個人住房貸款的個人提供有關信息咨詢服務

　　(2)貸款的受理程序

　　①接受申請

　　貸款受理人應要求借款申請人填寫“個人住房借款申請書”，并按銀行要求提交相關申請材料。對于有共同申請人，應同時要求共同申請人提交有關申請材料。

　　②初審。

　　貸款受理人應對借款申請人提交的借款申請書及申請材料進行初審，主要審查借款申請人的主體資格及借款申請人所提交材料的完整性與規(guī)范性。

　　2.貸前調查

　　貸前調查是對住房樓盤項目和借款人提供的全部文件、材料的真實性、合法性、完整性、可行性以及對借款人的品行、信譽、償債能力、擔保手環(huán)球,網校段落實情況等進行的調查和評估。

　　(1)對開發(fā)商及樓盤項目的調查

　　(2)對借款人的調查本文

　　二、貸款的審查和審批

　　1.貸款的審查

　　貸款審查人負責對借款申請人提交的材料進行合規(guī)性審查，對貸前調查人提交的“個人住房貸款調查審批表”、面談記錄以及貸前調查的內容是否完整進行審查。

　　貸款審查人審查完畢后，應對貸前調查人提出的調查意見和貸款建議是否合理、合規(guī)等在“個人住房貸款調查審查表”上簽署審查意見，連同環(huán)球,網校申請材料、面談記錄等一并送交貸款審批人進行審批。

　　2.個人住房貸款的審批流程

　　(1)組織報批材料

　　(2)審批

　　(3)提出審批意見

　　①同意

　　②否決表示不同意按申報的方案辦理該筆業(yè)務。

　　(4)審批意見落實

　　業(yè)務部門應根據(jù)貸款審批人的審批意見做好以下工作：

　　①對未獲批準的借款申請，貸前調查人應及時告知借款人，將有關材料退還，并做好解釋工作，同時做好信貸拒批記錄存檔;

　　②對需補充材料的，貸前調查人應按要求及時補充材料后重新履行審查、審批程序;

　　③對經審批同意或有條件同意的貸款，信貸經辦人員應及時通知借款申請人并按要求落實有關條件、辦理合同簽約和發(fā)放貸款等

三、貸款的簽約和發(fā)放

　　1、貸款的簽約

　　經審批同意的，貸款銀行與借款人環(huán)球,網校、開發(fā)商簽訂個人住房貸款合同，明確各方權利和義務。貸款的簽約流程如下：

　　(1)填寫合同

　　(2)審核合同

　　合同填寫完畢后，填寫人員應及時將有關合同文本交合同復核人員進行復核。同筆貸款的合同填寫人與合同復核人不得為同一人。

　　(3)簽訂合同

　　合同填寫并復核無誤后，貸款發(fā)放環(huán)球,網校人應負責與借款人(包括共同借款人)、擔保人(抵押人、出質人、保證人)簽訂合同。

　　2、貸款的發(fā)放

　　(1)落實貸款發(fā)放條件

　　貸款發(fā)放前，貸款發(fā)放人應落實有關貸款發(fā)放條件。

　　(2)貸款劃付

　　四、貸后與檔案管理

　　個人住房貸款的貸后與檔案管理是指貸款發(fā)放后到合同終止期間對有關事宜的管理，包括貸款本息回收、合同變更、貸后檢查、貸款的風險分類與不良貸款管理以及貸款檔案管理等工作。它關系到信貸資產能否安全收回，是個人住房貸款工作的重要環(huán)節(jié)之一。

　　1.貸款的回收

　　銀行根據(jù)借款合同的約定進行貸款的回收。借款人與銀行應在借款合同中約定借款人歸還借款采取的支付方式、還款方式和還款計劃等。借款人按借款合同約定償還貸款本息，銀行則將還款情況定期告知借款人。

　　(1)貸款支付方式

　　貸款的支付方式有委托扣款和柜面還款兩種方式。

　　(2)還款方式本文

　　借款人要按照借款合同中規(guī)定的還款方式進行還款。常用的個人住房貸款還款方式包括等額本息還款法和等額本金還款法兩種。

　　2、合同變更

　　(1)基本規(guī)定

　　(2)合同主體變更

　　(3)借款期限調整

　　期限調整指借款人因某種特殊原因，向貸款銀行申請變更貸款還款期限，包括延長期限、縮短期限等。借款人需要調整借款期限，應向銀行提交期限調整申請書，并必須具備以下前提條件：貸款未到期;無欠息;無拖欠本金，本期本金已歸還。期限調整后，銀行將重新為借款人計算分期還款額。

　　延長期限是指借款人申請在原來借款期限的基礎上延長一定的期限，借款合同到期日則相應延長。原借款期限與延長期限之和不得超過有關期限規(guī)定的要求;原借款期限加上延長期限達到新的利率期限檔次時，從延長之日起，貸款利率按新的期限檔次利率執(zhí)行。已計收的利息不再調整。如遇法定利率調整，從延長之日起，貸款利率按新的法定利率同期限檔次利率執(zhí)行。

　　縮短期限是指借款人申請在原來借款的基礎上縮短一定的借款期限，借款合同到期日則相應提前。對分期還款類個人貸款賬戶，縮短期限后，貸款到期日期至少在下個結息期內，即剩余有效還款期數(shù)不能為零。對到期一次還本付息類個人貸款賬戶，不允許縮短借款期限。縮短借款期限后新的借款期限達到新的利率期限檔次時，從縮短之日起，貸款利率按新的期限檔次利率執(zhí)行。已計收的利息不再調整。如遇法定利率調整，從縮短之日起，貸款利率將按照合同約定的利率執(zhí)行或按國家有關規(guī)定執(zhí)行。

　　(4)分期還款額的調整

　　(5)還款方式變更

　　按照個人住房貸款的還款方式劃分為分期還款方式和到期一次還本付息方式兩大類。

　　(6)擔保變更

　　3、貸后檢查

　　貸后檢查是以借款人、抵(質)押物、擔保人、擔保物、合作開發(fā)商及項目為對象，通過客戶提供、訪談、實地檢查、行內資源查詢等途徑獲取信息，對影響個人住房貸款資產質量的因素進行持續(xù)跟蹤調查、分析，并采取相應補救措施的過程，判斷借款人的風險狀況，提出相應的預防或補救措施。